Rissprotokoll für Nachbargebäude in Horgen
Wer in Horgen neben einem Altbau in der Kernzone baut, hat einen Nachbarn, der bleibt. Die Kernzone Ka umfasst das Dorf, die Kernzone Kb Arn und Käpfnach. Was dort im Kernzonenplan schwarz eingetragen ist, muss in seiner kubischen Erscheinung vollumfänglich erhalten bleiben.
- Leistung
- Rissprotokoll
- Ort
- Horgen
- Aufnahme nach
- SN 640 312a / VSS 40 312
- Direkt
- +41 44 521 05 64
Die Kubatur bleibt, also bleibt der Bestand
Die Bau- und Zonenordnung Horgen, genehmigt am 5. Juni 2023, hält in Ziffer 2.1.1 fest, dass die in den Kernzonenplänen schwarz gekennzeichneten Gebäude oder Gebäudeteile in ihrer kubischen Erscheinung vollumfänglich erhalten bleiben müssen. Das ist eine Vorschrift an das Gebäude, nicht an Sie und nicht an eine Dokumentation. Die BZO verlangt kein Rissprotokoll und schreibt auch keine Form dafür vor.
An der Rissaufnahme ändert das trotzdem einiges. Zeigt ein solcher Altbau nach einem Aushub Schäden, läuft die Behebung in aller Regel über die Instandstellung am Bestand, weil die kubische Erscheinung erhalten bleiben muss. Über deren Umfang wird zwischen Bauherrschaft, Versicherung und Eigentümer verhandelt. Verhandelt wird über das, was dokumentiert ist. Deshalb ist ein lückenloses Protokoll hier sachlich angezeigt.
Welche Häuser in Horgen aufgenommen werden
Welche Nachbargebäude ins Protokoll gehören, entscheidet sich vor der Aufnahme. Wir legen den Perimeter mit Ihnen fest und holen die Eigentümerinformationen aus dem Grundbuch.
Was das an der Aufnahme ändert
Bei einem Neubau von 1990 reicht es, die auffälligen Risse zu erfassen. Bei einem Kernzonenobjekt nehmen wir auch das auf, was heute unspektakulär aussieht, Haarrisse im Verputz, Setzrisse über Fensterstürzen, Abplatzungen am Sockel, Fugen, die einen Millimeter offen stehen. Schlimm ist davon nichts. Jeder dieser Befunde ist später der Beleg dafür, dass er schon vorher da war. Was nicht im Protokoll steht, gilt im Streitfall als neu.
Dazu kommt der Innenbereich. Ein Gebäude, das in seiner Kubatur bestehen bleibt, wird innen über Jahrzehnte umgebaut, aber die tragenden Wände bleiben dieselben. Wir nehmen sie mit Raumbezug auf, damit sich ein Riss im Erdgeschoss zwei Jahre später eindeutig derselben Wand zuordnen lässt.
Die Gestaltungsvorschriften helfen uns
Die BZO regelt in den Ziffern 2.2.5 und 2.5 auch die Gestaltung. Fassade, Fenster- und Türdetails, Materialien und Farben müssen dem Gebäudecharakter entsprechen, und diese Gestaltungsvorschriften sind auch bei Renovationen und Unterhaltsarbeiten einzuhalten.
Fachlich ist das ein Vorteil. Naturstein-Sockel, historische Fensterrahmen und die Verputzart bleiben über Sanierungszyklen hinweg dieselben. Ein Riss lässt sich damit einer Materialschicht und einer Bauperiode zuordnen, statt nur einer Koordinate an der Wand. Wir schreiben diese Zuordnung ins Protokoll, weil sie im Streitfall die Frage beantwortet, ob ein Riss aus dem Material selbst kommt oder aus einer Einwirkung von aussen.
Der Blick ins Inventar, bevor wir kommen
Eine Inventaraufnahme im kantonalen Denkmalschutz begründet eine Schutzvermutung, keinen automatischen Schutz. Überkommunale Objekte sind auf maps.zh.ch einsehbar, und Bauprojekte in der Nähe eines Inventarobjekts sind der zuständigen Denkmalpflege zur Beurteilung vorzulegen. Das gilt dem Bauprojekt, nicht unserer Aufnahme.
Für uns ist es trotzdem der erste Griff. Wir prüfen vor dem Termin, ob das Nachbargebäude überkommunal geführt wird, weil sich daran der Aufwand für die Dokumentation des Vorzustands bemisst und weil die Denkmalpflege im Verfahren mitreden wird.
An der Einsiedlerstrasse haben wir 2025 im Auftrag der Mario Widmer Baubegleitung GmbH gearbeitet. Der Auftrag ist als Beweissicherung dokumentiert. Rissaufnahme und Beweissicherung gehören bei uns in denselben Leistungsbereich.
Weitere Leistungen in Horgen
Zu Rissprotokoll in Horgen
Wie schnell sind Sie in Horgen vor Ort?
Unser Büro liegt am Schlittenweg in Horgen. Erstaufnahmen und Zwischenkontrollen im Ort lassen sich deshalb meist innerhalb weniger Tage ansetzen.
Was heisst vorsorgliche Beweissicherung?
Vorsorglich heisst, die Aufnahme passiert vor dem ersten Bagger und nicht erst, wenn ein Riss gemeldet wird. Genau darin liegt der Wert. Nachträglich lässt sich nicht mehr belegen, was vorher schon da war, vorher aufgenommen ist es lückenlos festgehalten.
Was ist eine Beweissicherung?
Eine Beweissicherung hält den Zustand von Gebäuden und Anlagen vor Baubeginn fest. Zeigt sich später ein Schaden, lässt sich anhand der Aufnahme belegen, ob er vorher schon da war oder erst durch die Bauarbeiten entstanden ist.
Wann braucht es ein Rissprotokoll?
Immer dann, wenn erschütterungsintensive Arbeiten anstehen. Also bei Aushub, Spundwänden, Rammarbeiten, Sprengungen, Abbrüchen oder schwerem Baustellenverkehr in dicht bebauter Umgebung.
Nach welcher Norm arbeiten Sie?
Wir nehmen nach der Norm SN 640 312a / VSS 40 312 auf. Sie regelt, wie Erschütterungseinwirkungen auf Bauwerke beurteilt werden und was eine Zustandsaufnahme enthalten muss.
Wer bezahlt die Beweissicherung?
In der Regel die Bauherrschaft, weil sie das Risiko trägt und im Streitfall den Nachweis erbringen muss. Für die betroffenen Nachbarn entstehen keine Kosten.
Sagen Sie uns, wann es losgeht.
Unser Büro ist am Schlittenweg 2 in 8810 Horgen, im Ort selbst. Schicken Sie uns die Adresse des Bauvorhabens und die der betroffenen Nachbarliegenschaft. Wir sagen Ihnen dann, welche Gebäude in den Perimeter gehören. Die Eigentümer stehen im Grundbuch, dort holen wir sie, und das Anschreiben läuft über uns. Telefon +41 44 521 05 64, info@cumprova.ch.