Rissprotokoll für Zürcher Gebäude
Wo in der Zürcher Altstadt zwei Häuser aneinanderstossen, steht dazwischen meist nur eine Wand, und die gehört beiden. Die Kernzone Altstadt ist so gebaut, mit Gebäudeeinheiten, die durch Brandmauern getrennt sind und von Haus zu Haus unterschiedlich hohe, gegeneinander versetzte Stockwerke haben. Für sämtliche Bauten dort gilt nach Art. 46 der Bau- und Zonenordnung allseitig die Profilerhaltung.
- Leistung
- Rissprotokoll
- Ort
- Zürich
- Aufnahme nach
- SN 640 312a / VSS 40 312
- Direkt
- +41 44 521 05 64
Diese Bestimmungen regeln die Bauweise und das Erscheinungsbild. Ein Rissprotokoll verlangen sie nicht. Was sie beschreiben, ist die bauliche Lage, und die spricht dafür, ein Rissprotokoll in der Altstadt anders zuzuschneiden als anderswo. Bewegungen aus einer benachbarten Baugrube laufen über die geteilte Trennwand ins Haus. Sie zeigen sich zuerst an den Anschlussfugen, an den Deckenauflagern und an den Absätzen, wo die Stockwerkshöhen wechseln. Die Strassenfassade meldet sie oft zuletzt.
Aufnahme an der Trennwand statt an der Schaufassade
Ein Rissprotokoll, das diese Bauweise ernst nimmt, braucht Zugang nach innen. Die gemeinsame Brandmauer ist von der Strasse aus nicht sichtbar, sie steht im Estrich, im Treppenhaus oder hinter dem Ausbau. Bei Altstadtobjekten nehmen wir deshalb die Innenräume entlang der Trennwand mit auf, nach SN 640 312a / VSS 40 312, mit Foto und schriftlicher Beschreibung, jeweils an den Raum gebunden.
Jede Rissbreite und jeder Verlauf wird so festgehalten, dass bei Zwischen- und Schlussabnahme exakt derselbe Punkt wieder aufgenommen werden kann. Bei versetzten Geschossen heisst das auch, die Höhenlage im Nachbarhaus mitzuschreiben, weil ein Riss sonst bei der zweiten Aufnahme nicht mehr eindeutig zuzuordnen ist.
Welche Häuser in Zürich aufgenommen werden
Welche Nachbargebäude ins Protokoll gehören, entscheidet sich vor der Aufnahme. Wir legen den Perimeter mit Ihnen fest und holen die Eigentümerinformationen aus dem Grundbuch.
Kreis 1 und der Rest der Stadt
Stadtweit sind 20,5 Prozent der 54387 Zürcher Gebäude vor 1920 entstanden. Im Kreis 1 sind es 71,6 Prozent von 1948 Gebäuden. Der Kreis 1 ist damit baulich eine andere Stadt als der Rest von Zürich.
In Kreis 1 gehen wir bei der Vorschadenserfassung von unbewehrtem Naturstein- und Bruchsteinmauerwerk aus, mit alten Setzrissen und Putzablösungen, die längst da waren und ohne saubere Erstaufnahme später dem Bauvorhaben zugeschrieben werden. In den Aussenquartieren dominieren jüngere Massivbauten mit Betonanteilen. Dort sieht die Protokollvorlage anders aus und die Prüfintervalle liegen weiter auseinander.
Der Blick ins Denkmalpflege-Inventar vor dem Termin
Am 4. März 2026 hat der Stadtrat 296 Baudenkmal- und 70 Gartendenkmalobjekte neu ins kommunale Inventar aufgenommen (STRB Nr. 0688/2026), die grösste Ergänzung seit den 1980er-Jahren. Ein Nachbargebäude kann seither im Inventar stehen, ohne dass man das an der Fassade sieht.
Wir prüfen die Katasterauskunft deshalb vor jeder Rissaufnahme in der Stadt. Liegt ein Eintrag vor, dokumentieren wir historische Bauteile enger und halten den Zustand von Stuckdecken oder originalen Fensterbänken separat fest, weil eine spätere Auseinandersetzung genau an diesen Bauteilen geführt wird.
Unsere Zürcher Arbeiten sind in den Projektunterlagen als Beweissicherung oder als Bauprojekt geführt, das Rissprotokoll ist fachlich das Ergebnisdokument einer Beweissicherung. Ein eigens als Rissprotokoll ausgewiesenes Zürcher Projekt weisen wir hier nicht aus. Belegt sind die Beweissicherung für den Neubau Forum UZH der Universität Zürich im Auftrag des Hochbauamts Kanton Zürich (2024) sowie zwei Wohnbauaufnahmen in der Stadt, Am Oeschbrig in Zürich Witikon (2024) und an der Zürichbergstrasse (2025).
Weitere Leistungen in Zürich
Zu Rissprotokoll in Zürich
Arbeiten Sie in Zürich auch für die öffentliche Hand?
Ja. Für den Neubau Forum UZH haben wir die Beweissicherung im Auftrag des Hochbauamts Kanton Zürich ausgeführt. Weitere Aufnahmen liefen für Bauleitungen an der Toblerstrasse, der Langstrasse und Am Oeschbrig in Witikon.
Was heisst vorsorgliche Beweissicherung?
Vorsorglich heisst, die Aufnahme passiert vor dem ersten Bagger und nicht erst, wenn ein Riss gemeldet wird. Genau darin liegt der Wert. Nachträglich lässt sich nicht mehr belegen, was vorher schon da war, vorher aufgenommen ist es lückenlos festgehalten.
Was ist eine Beweissicherung?
Eine Beweissicherung hält den Zustand von Gebäuden und Anlagen vor Baubeginn fest. Zeigt sich später ein Schaden, lässt sich anhand der Aufnahme belegen, ob er vorher schon da war oder erst durch die Bauarbeiten entstanden ist.
Wann braucht es ein Rissprotokoll?
Immer dann, wenn erschütterungsintensive Arbeiten anstehen. Also bei Aushub, Spundwänden, Rammarbeiten, Sprengungen, Abbrüchen oder schwerem Baustellenverkehr in dicht bebauter Umgebung.
Nach welcher Norm arbeiten Sie?
Wir nehmen nach der Norm SN 640 312a / VSS 40 312 auf. Sie regelt, wie Erschütterungseinwirkungen auf Bauwerke beurteilt werden und was eine Zustandsaufnahme enthalten muss.
Wer bezahlt die Beweissicherung?
In der Regel die Bauherrschaft, weil sie das Risiko trägt und im Streitfall den Nachweis erbringen muss. Für die betroffenen Nachbarn entstehen keine Kosten.
Sagen Sie uns, wann es losgeht.
Wir arbeiten von Horgen aus und fahren für jeden Termin in die Stadt. Für die Offerte brauchen wir die Adresse und die Zahl der angrenzenden Einheiten. Dazu hilft uns die Auskunft, ob der Zutritt zu den Nachbarräumen schon geregelt ist. Das Anschreiben der Eigentümerschaften und Verwaltungen läuft ohnehin über uns.
Cumprova GmbH, Schlittenweg 2, 8810 Horgen. Telefon +41 44 521 05 64, info@cumprova.ch.