Rissprotokoll für Nachbargebäude in Küsnacht
Küsnacht führt in der Kantonsliste des Bundesamts für Bevölkerungsschutz neunzehn Objekte, fünf in Kategorie A und vierzehn in Kategorie B. Darunter sind das Wohnhaus von C. G. Jung an der Seestrasse 228 und die Villa Streiff an der Zürichstrasse 21, beide von nationaler Bedeutung, dazu der Landsitz Seehof am Hornweg 28 bis 30 und das Höchhus an der Seestrasse 123.
- Leistung
- Rissprotokoll
- Ort
- Küsnacht
- Aufnahme nach
- SN 640 312a / VSS 40 312
- Direkt
- +41 44 521 05 64
Bemerkenswert ist, wie diese Objekte liegen. Siebzehn der neunzehn tragen eine Adresse, und nur vier davon stehen an der Seestrasse oder an der Zürichstrasse. Die übrigen dreizehn verteilen sich auf dreizehn verschiedene Strassen, vom Letziweg über die Alte Landstrasse bis nach Itschnach. Aus der Lage eines Grundstücks lässt sich in Küsnacht also nicht ableiten, ob nebenan geschützte Substanz steht. Das muss man adressweise nachsehen.
Ein Rissprotokoll hält fest, welche Risse, Abplatzungen und Feuchtestellen vor Baubeginn schon da waren. Jeden Befund fotografieren wir mit Übersicht und Detail und beschreiben ihn mit Raumbezug, geliefert wird das Protokoll als PDF. Wird später nachkontrolliert, gleichen wir gegen dieselbe Aufnahme ab. Küsnacht bedienen wir ab Horgen.
Was ein Treffer in der Liste für die Aufnahme bedeutet
Steht ein geführtes Objekt im Perimeter, ist am Nachbarhaus kein Nachkriegsbau zu erwarten, sondern Naturstein, alter Verputz, Stuck und gewachsene Fundamente. Solche Substanz hat nach hundert Jahren fast immer Risse, und zwar Risse, die nie jemand aufgenommen hat. Ein Standardprotokoll mit ein paar Übersichtsbildern je Fassade bildet diese Ausgangslage nicht ausreichend ab.
An solchen Objekten nehmen wir in Küsnacht darum enger auf. Mehr Einzelbefunde statt Sammelvermerken, Materialangabe zum Riss (Verputz, Naturstein, Fuge), Länge und Verlauf einzeln festgehalten. Und die Aufnahme geht dorthin, wo Altrisse typischerweise sitzen, an Sturz, Ecke, Anschluss und Sockel. Zeigt sich nach dem Bau ein Riss, soll sich zweifelsfrei sagen lassen, ob er neu ist oder ob er dort schon stand.
Welche Häuser in Küsnacht aufgenommen werden
Welche Nachbargebäude ins Protokoll gehören, entscheidet sich vor der Aufnahme. Wir legen den Perimeter mit Ihnen fest und holen die Eigentümerinformationen aus dem Grundbuch.
Wenn das Nachbarobjekt im kantonalen Inventar geführt ist
Ein Inventareintrag bedeutet nicht automatisch Unterschutzstellung, sondern eine Schutzvermutung. Betrifft ein Bauvorhaben ein Objekt von überkommunaler Bedeutung, leitet die Gemeinde das Gesuch zur Beurteilung an die kantonale Denkmalpflege weiter. Das gilt dem Bauvorhaben und nicht unserer Aufnahme. Auf den Zeitplan wirkt es sich trotzdem aus, weil der Kanton empfiehlt, den zuständigen Bauberater schon vor der Baugesuchseingabe zu kontaktieren.
Vor der Aufnahme prüfen wir im GIS-Browser des Kantons, ob ein Nachbarobjekt überkommunal geführt ist, und weisen die Bauherrschaft darauf hin, statt es im Streitfall entdecken zu lassen. Die Rissaufnahme selbst greift nicht in die Substanz ein, wir fotografieren und beschreiben. Sollen später Messmarken dazukommen, klären wir Ort und Befestigung vorher mit Eigentümer und Denkmalpflege ab, damit an historischem Verputz nichts gebohrt wird, was nicht gebohrt werden darf.
Innenräume und Zugang
Bei alter Substanz entscheidet der Innenraum oft mehr als die Fassade, weil Deckenanschlüsse, Treppenhauswände und Stuckprofile feiner reagieren als eine verputzte Aussenwand. Welche Räume dazugehören, klären wir mit Ihnen. Die Korrespondenz mit Eigentümern und Verwaltungen übernehmen wir, samt Terminvereinbarung und Schlüsselfrage.
2025 hat Cumprova in Küsnacht am Neubau eines Mehrfamilienhauses an der Seestrasse gearbeitet, im Auftrag der s.a.m. architektur management gmbh. Ein Neubau neben Bestand ist genau die Lage, in der die Frage nach dem Vorzustand des Nachbarhauses aufkommt.
Weitere Leistungen in Küsnacht
Zu Rissprotokoll in Küsnacht
Nehmen Sie in Küsnacht auch Innenräume auf?
Ja. Wo die Nachbarliegenschaft hochwertig ausgebaut ist, dokumentieren wir Innenräume mit, inklusive Bodenbelägen, Naturstein und Sichtbeton. Den Zugang organisieren wir mit den Eigentümern selbst.
Was heisst vorsorgliche Beweissicherung?
Vorsorglich heisst, die Aufnahme passiert vor dem ersten Bagger und nicht erst, wenn ein Riss gemeldet wird. Genau darin liegt der Wert. Nachträglich lässt sich nicht mehr belegen, was vorher schon da war, vorher aufgenommen ist es lückenlos festgehalten.
Was ist eine Beweissicherung?
Eine Beweissicherung hält den Zustand von Gebäuden und Anlagen vor Baubeginn fest. Zeigt sich später ein Schaden, lässt sich anhand der Aufnahme belegen, ob er vorher schon da war oder erst durch die Bauarbeiten entstanden ist.
Wann braucht es ein Rissprotokoll?
Immer dann, wenn erschütterungsintensive Arbeiten anstehen. Also bei Aushub, Spundwänden, Rammarbeiten, Sprengungen, Abbrüchen oder schwerem Baustellenverkehr in dicht bebauter Umgebung.
Nach welcher Norm arbeiten Sie?
Wir nehmen nach der Norm SN 640 312a / VSS 40 312 auf. Sie regelt, wie Erschütterungseinwirkungen auf Bauwerke beurteilt werden und was eine Zustandsaufnahme enthalten muss.
Wer bezahlt die Beweissicherung?
In der Regel die Bauherrschaft, weil sie das Risiko trägt und im Streitfall den Nachweis erbringen muss. Für die betroffenen Nachbarn entstehen keine Kosten.
Sagen Sie uns, wann es losgeht.
Nennen Sie uns die Adresse der Baustelle und die Nachbarobjekte, die Ihnen Sorgen machen. Wir sagen Ihnen, welche Aufnahmetiefe wir dort für angezeigt halten und wie viel Zeit sie braucht. Telefon +41 44 521 05 64, info@cumprova.ch.